开小超市回报率,从一铺养三代到三代养一铺，商铺还能投资吗？
最近我在看牙医，但上个月他的诊所换了地址，现在每回都要大老远跑去找他。
还好这位医生之前积累了不少忠实的客户，就算是路途遥远，大家还是愿意跑过去找他。
说起诊所搬家的原因，主要还是因为租金太贵了，目测不到100平米的地方，位置也比较偏僻，少有人走动，每个月的租金竟然将近5万块！
跟住宅比起来，商铺的租金确实高出了一大截，这也吸引了不少人将目光转向商铺投资上。有句广东话说食得咸鱼抵得渴,在高回报面前，商铺的投资风险也是很高的。
在十年前，商业地产届有个说法，叫一铺养三代，或者说一铺富三代。
而十年后，商业地产届的新说法，叫三代养一铺。
从一铺养三代到三代养一铺，很多朋友在问商铺还能投资吗？
今天，我们来聊聊这个话题。
01
商铺投资能产生什么收益？
无论是一铺养三代的那几年，还是三代养一铺的这几年，交易商业地产的税费都是这么高。所谓一铺养三代，恰恰说明了商铺也需要长期持有，是靠租金来养三代，而不是短期的炒房让自己瞬间暴富。
大部分人投资商铺，并不是用来自己做生意，而是出租给别人，从而赚取租金。而且好的商铺现金周转率很高，投资收益率也高。营业额增长率、利润增长率、现金流增长率得以每年持续稳定的增长。
所以，持有商铺，之一个可以获得的，是租金收入。
随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商铺的房租每年可达5%-10%甚至高达20%。远远高于住宅房的租金(1%-3%)，5-10年的租金就可以收回投资成本。
一般的住宅性质的地产，租赁周期较短，现在基本都是一年一签，也就是有可能你的房子一年就要换一个租客，到时候又会为找新的租客而头疼。但是商铺的租赁周期是比较长的一般都是5年左右的，租金的回报相对稳定。
尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着，是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。
那么商铺租金回报率多少合适呢？
如果要投资商铺，租金回报率更好不要低于5%。低于这个回报率，基本是不赚钱的。因为持有商铺，是有成本的。
02
持有商铺要付出什么成本？
商铺在转手卖出的时候，在过户过程中要缴纳的费用要比住宅多很多，并且买卖双方都要缴税，各项费用加起来甚至占到了利润的一半。
不同地区的规定会有所不同，大家以当地的政策为准，我在这里提供一个大致的情况。
买家要支付的费用
1、房地产交易手续费：3元/平方米；
2、产权登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）；
3、权证印花税：5元/本；
4、印花税：房屋产价的0.05%；
5、契税：交易价（或评估价）×3%。
卖家要支付的费用
1、房地产交易手续费：3元/平方米；
2、印花税：房屋产价的0.05%；
3、土地增值税：
a.可提供购房发票的：土地增值税=[ *** 收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金×适用税率；
b.不能提供购房发票的：土地增值税=（ *** 收入－ *** 收入×90%）×30%；
4、个人所得税：
a.据实征收为（ *** 收入-房产原值-合理费用）×20%；
b.核定征收为 *** 收入×7.5%×20%；
5、营业税及附加税：
a.可提供购房发票的为：（ *** 收入－发票价）×5.5%；
b.不能提供上手发票的为： *** 收入×5.5%；
c.税费为差额的5.56%；
6、土地出让金：
a.商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收；
b.商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%；
c.办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收；
7、土地出让金契税：
按本次征收土地出让金价款的3%征收。
单就增值税一项，就占了很大一部分比例。并且商铺的涨幅越大，要缴纳的增值税就越多。
增值税适用的税率为差额扣除相关费用后的30%-60%，按差额比率不同累进计算：
增值额未超过扣除项目的50%，按30%税率征收；
增值额超过扣除项目的50%，未超过100%的，按40%税率征收；
增值额超过扣除项目的100%，未超过200%的，按50%税率征收；
增值额超过扣除项目的200%以上，按60%税率征收；
不提供购入发票的，土地增值税按总价3%计算。
假设你花了100万买了一间商铺，涨到200万卖出，涨幅达到100%，暂且不考虑其他因素，这时适用的税率就为40%，要上缴的增值税=（200万-100万）*40%=40万。
若涨幅超过了200%，卖出去就要缴60%的税……再加上个人所得税、营业税及附加、各项手续费等等一整套下来，最后能拿到手的钱真的少得可怜。
如此高昂的税费，在很大程度上稀释了买卖双方的利润，并且大部分人也不愿意去承担这笔费用，进一步导致了商铺的流动性变差。除此之外还有高额的 *** 费，想要转手并不容易，所以大多数商铺的投资回报来自于可长期获得的租金收入。
话说回来，既然商铺的价格难以捉摸，究竟怎么来分析是否合理呢？
用稳定的年净租金，除以含税的房价——如果能达到5%的收益率，则是合格的商铺房产，大于5%便是优质的。如果小于4%基本上价值就不大了。
03
投资商铺需要注意什么？
由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的(钱变得越来越不值钱)，货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式来实现货币的保值、增值。
近半数的投资客认为，相对于住宅而言，商业地产价值是被重度低估的。目前住宅和商业存在价格倒挂的问题，这也是基于整个市场环境决定的。前几年投资客都把眼光盯着炒住宅，使得住宅房价格一直在大幅度的上涨，而商铺虽然这几年也在涨但相对于住宅来说价格上涨的幅度要小得多。
新的房改政策出来后，对于商铺未来的价格提升应该是有个非常好的推进，因为市场发展逐步趋向于规范化，商铺的经营以及对商业地产经营的政策也给了利好的支持，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有空间的。
不过商铺投资需要专业的眼光，要经过多方的调研和比较，否则选错的概率会很大。看到这里或许大家会问，商铺到底怎么买？
对此，我的回答一直是：商铺对地段极为敏感，甚至精确到米，同一条街，两个铺可能只隔200米，生意都大不相同。
所以，如果你不是对一个片区非常熟悉，千万不要轻易入手。
之一，选择核心城市的核心商圈，且交通便捷的地方。
商铺投资的核心逻辑是，地段、地段、还是地段。因为地段就意味着人流量。像北京的王府井、南锣鼓巷，成都的春熙路，上海的城隍庙，这类地段因为稀缺，所以保值性比较好，租金回报率也不错。而交通配套是商铺投资最有力的保障，交通便捷可以带来大量的客流量，提升商铺投资价值。但三四线城市，投资商铺就要格外小心。目前市场上比较认可的年收益率在5%-8%，一线城市位置好人流量大的区域租个好价格肯定没问题，而三四线城市，人口有限，群体购买力不高，很多商业项目都难以发展起来，如此一来，商铺的租金收入自然提不上来，承租也比较困难。
第二，采取跟随策略，选择大型餐饮或者大型商场所在周边的有人气的商铺。
人气对于商铺投资来说，是至关重要的财气，人流量大的商铺势必火爆，也会成为众人争抢的黄金旺铺。像麦当劳、肯德基、永辉超市这类线下实体店，有着严格的选址要求，而且他们比较能吸引人流量，所以跟着它们的脚步走，往往省时省力。
第三，选择有品牌实力开发商且租金回报率不要低于5%。
购买商铺一定要选择有品牌实力的开发商。这个要实地调查，不能道听途说。很多时候，你的铺能不能旺起来，还得靠专业的运营商来运作，如果都是小业主自己招租，整体层次肯定不会太高，铺租也会有什么大的惊喜。
然后再看看你意向要买的商铺周边，租金的水平和变化趋势。如果租金回报率低于5%，那就不要买了，考虑到每年的税收和维修费用，回报率甚至低于货币基金。如果是贷款购买，甚至你每年的现金流很可能是负的。这样，就不是一铺养三代，而是三代养一铺了。
再加上， *** 对商铺的管制也比较严格，比如有些靠近社区的商铺，不允许做餐饮、酒吧等业态，经营用途有诸多限制，如果买之前没搞清楚，就会吃亏。
第四，商铺属于商业用地，水电费、物业管理费的执行标准都按商用计算。公摊面积比住宅要高，综合体商铺一般在40%-50%，甚至更高（有规定不得超过60%），街铺一般在20%以内，相对要低一些。公摊系数越高，能拿到的店铺面积越小，购铺的单价就越高。不过对于商铺来说，公摊面积并非越小越好，高公摊意味着公共空间多，可容纳的客流量也多，这对商铺来说反而是有利的。
据说，医生把诊所 *** 出去之后，没过多久，接手的那方就因为经营不下去，关门了……
总体来说：商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者提供可观的现金流。但投资前一定要做好风险评估和投资预算，将损失降到更低，收益升至更高。
一句话：投资商铺，就是要看租金能不能覆盖掉持有商铺的成本。如果不能，就要谨慎。
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